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签署二手房买卖合同的相关提示

第一部分:在签订二手房买卖合同前,购房者应当注意以下问题

一.二手房有无合法的产权和土地使用权证明---房屋所有权证和土地使用权证。

合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况,鉴别房产证的真伪,对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。因此除了到房管部门进行核实产权情况外还得注意以下问题:

1.应当明确该房产是否属于卖方所有,同时最好要了解下卖方的婚姻状况,以此确认该房产是否属于卖方婚后所购买。因为,根据我国《婚姻法》的规定,婚后购买的房产属于夫妻共同所有,即使是登记在夫妻一方名下。如果该房产确系夫妻双方所有,则在签订买卖合同时,最好有卖方配偶签字,如其配偶未到场,而你又想马上签下合同,则可要求卖方出具承诺函,即如果其配偶不同意该房产买卖或申请撤消该买卖合同而导致合同无法履行的,卖方承诺赔偿买方**万元(赔偿金额可协商确定)。该承诺书函应独立于买卖合同。

2.如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时,全部共有人能否都到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人替其签章。

3.应当审查该房产是否存在出租、抵押等相关物权。如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押,则须通知抵押权人,并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封,则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉,这些情况可向产权人咨询。如无法确定,应当在买卖合同中约定,如出现上述情形,应当如何承担违约责任,以免以后出现纠纷后难以请求赔偿。

4.如购买的房屋是公房、经济适用房,应了解这些房屋是否获准上市交易、预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、房改房同住成年人的意见等。军队等单位的房屋,由于其特殊性,应特别注意单位是否同意出售,以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证,如有疑问则不宜购买。

5.对于存在继承的房产应当谨慎处理。出现这种情形,应当要求卖方处理好继承关系后再考虑是否签订买卖合同并办理过户。由于继承的情形比较多,也比较复杂,最好咨询专业人士。

二.要对即将进行交易的房产基本情况进行必要的了解。

1.了解房屋的实际面积和结构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符,是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。

2.了解房屋周边配套设施及户口政策。根据现在的房产政策,对于一套房产只能享受一次落户政策。即如果该房产已经落过户口了,经过买卖变更了产权人,但新的产权人还是无法落户的。因此,想通过买房来落户的人来说,对房产的户口应当落实清楚。可以要求同产权人一起到房产所属便民服务中心查询,并将户口情况约定在买卖合同中。

3.了解随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装修的详细情况。

三.要对税费问题进行了解

二手房买卖的税费规定较多、较复杂,累计各项税费金额也比较大,估算税费负担是十分必要的。根据国家规定,购房者应承担契税、印花税,售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外,买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况,向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。

第二部分:二手房买卖合同主要条款

1.双方当事人的基本资料

具体指当事人的姓名、地址、联系办式等。应各自出示自己的户口本和身份证原件;应在合同中写明是否属共有财产(夫妻共有、家庭共有、其他共有)。属共有财产的,共有人也应到场,并在买卖合同上签字,不能到场的,应出具公证委托书。

2.标的

应写明房屋位置、性质、面积、结构、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属,是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵,是否有私搭乱建部分。

3. 价款

价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金约定等。在二手房交易过程中,存在着出卖人在出卖房屋时有部分银行贷款不能清偿的情况,由于办理过户时要求取消银行抵押,出卖人又无力清偿贷款,而要求买房人替他先行还清贷款的,应注意交易安全,主要是对办理过户手续的时间及房屋交付时间进行明确约定且不宜时间过长。还有一种情况是买房人必须在办理房屋过户手续后贷款才能支付房款,此种情况一定要明确约定若银行不同意发放贷款该如何处理。

4.履行期限、地点、方式

这里主要写明交房具体时间;办理房屋过户时相互配合与协调的问题;房屋附属物品的归属;水、电、物业管理费用等相关费用的承担及交接;税费的承担等。这里尤其要注意的是税费的承担,通常二手房交易过程中,约定卖方净得款最为简洁。

5.违约责任

约定哪些是违约情形;违约责任如何承担;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;约定免责条款;如有担保,应约定担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

6.解决争议的方式

这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。如无约定,发生争议则只能向标的物(房屋)所在地有管辖权的人民法院法院起诉。

7.合同生效条款

双方在此约定合同生效时间。如约定附生效条件的,当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就。

8.合同中止、终止或解除条款

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。合同无效的情形;合同无效或被撤消后,财产如何返还。

9.合同的变更与转让

主要是约定合同变更与转让的条件,不能进行变更、转让的禁止条款。

10.附件

在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。目前,二手房交易合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属,列明随屋转让的物品清单。

11.特别条款

如涉及户口迁移事宜,应当约定卖方应在所售房产所有权转移之日起几日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买方支付多少的违约金;逾期超过多少日未迁出的,卖方应当按日计算向买方支付违约金,直至户口迁出为止。

第三部分:签订二手房买卖合同温馨提示

确认房主:核实真实身份

签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性,主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性,尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下,以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈,最大限度地规避资金风险。

前期费用:是否结算清楚

房屋是否有历史遗留问题,如欠费或相应协议,这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款;交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用,时间的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易,物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,也都应在合同中明确写明。

水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理,物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,买方入住后收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,原业主早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。

其实,这种情况完全可以避免,物业清单应作为合同的附件,记录下水、电、气三表的具体数据,在交房当时,及时结清各项费用。

维修基金

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。

附属设施:验收不忘记录

一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,抑或采用图像资料作为合同附件。

付款过户:明确操作方式

购买二手房付款方式由买卖双方协商决定,一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户,买方不愿先付款”的交易现状,在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主,而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,为此买方有权利知道房产的过户时间。

迁户延迟:慎约时间责任

按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间,这时,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出,买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。

违约责任:约定偿付时间

这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务,顺利完成交易,但因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象,签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。实践中,二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明,但对于偿付时间却没有具体约定,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。


补充协议:空白处不留白

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。将合同中对双方的意思表示写明,以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

附:二手房卖交易的“三金”解析

二手房交易中的“三金”,即定金、订金、诚意金。在签订购房协议时,一定要认真地研究协议中的每一句和每一个字,分清“三金”,再者,如果对购房的相关法律知识不了解的人,应该聘请律师或者询问在行的人员,全面解读合同内容,避免损失吃哑巴亏。另外依据《合同法》对“定金”、“订金”的规定,对规定解读如下:

“定金”指为保证合同的履行,买房预先向销售者(卖方)交纳一定数额的资金。当一方违约时,有约定的按照约定执行;如果无约定,房屋出售者违约时,应双倍返还“定金”;买方违约时,卖方收取的“定金”不予返还。“定金”的比例不得超过合同金额的 20% 。


而对“订金”,目前法律上没有明确规定,一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定,“订金”的性质主要是预付款,房屋出售者违约时,应无条件退款;消费者违约时,可以与原房主协商解决并要求房屋出售者退款。如果双方当事人另有约定,则按照约定执行。


此外,针对订金和定金的区别主要表现以下几点:

1.交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未交付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,即构成对主合同的违反。

2.交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。

3.定金的数额在法律规定上有一定限制,例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。

4.定金具有担保性质,而订金只是单方行为,不具有担保性质。

“诚意金”是近几年中介机构创造的一个新生事物,法律上并没有诚意金的提法,但相关法规也并未禁止收取。一般的操作是当中介找到买家后,会要求其在签订合同前先支付购房诚意金。中介行规是,尚未交给房主的诚意金是可以退的,如果已转交,就成为定金,退不退要看房主。他们让买家签订的《购房诚意书》中有“议价成功后,诚意金转为购房定金”的条款,并且卖家已经确认《购房诚意书》和收到中介转交的钱,买家违约不买房,诚意金将不能退还;如卖家违约不卖房,则按“定金罚则”双倍返还。消费者在商品房等大宗消费中千万不要盲目交诚意金,一定要签订诚意书,并对要求对诚意金退还的条款等作出明确约定。

第四部分:如何规避二手房卖方违约?

二手房买卖的卖方违约主要是受到房价上涨的影响,卖方提出终止合同。常见方式有两种,一是房屋共有人主张房屋买卖合同无效;二是卖房人主动提出退还定金终止合同。针对第一种情况,在签署合同、给付定金之前,可以请卖房人协同产权共有人出具承诺书;针对第二种情况,就要在合同中细化违约责任,加大违约方的成本。

第一,在合同中约定在什么情况下承担什么违约责任,约定较高违约金;第二,如果有定金条款,就一定把定金条款设置最高比例的20%。因为在实际过程中发现定金交一万块钱,即使违约成本也只有一万块钱;第三是同时约定定金、买同区域房屋的差价补偿、相关的诉讼费,相关的律师费,误工费都要补偿。有了这些约定,在实际操作中一房多卖的情况下卖房人会考虑违约成本会不会高于一房多卖的情况。

除此之外,在房屋快到过户过程交付之前,当卖房人提出增加房价要求,买房人可以立马到法院申请保护,让房子无法进行过户,这样卖房人也无法实现一房多卖。